«Купити що-небудь»: чому ВПО змушені доплачувати за житло попри державні ваучери

В Україні стартувало бронювання коштів за житловими ваучерами для ВПО. Перші понад три тисячі людей, яким уже погодили фінансування, зараз шукають житло та намагаються розібратися в юридичних і процедурних нюансах купівлі за державною програмою. Адже після повідомлення «зверніться до нотаріуса», яке спливає в «Дії», у багатьох виникає хибне враження, що саме з цього і починається процес. Насправді ж усе значно складніше.

Я, авторка цього матеріалу, також є учасницею програми. Разом із чоловіком ми вже пройшли шлях від бронювання коштів до купівлі двокімнатної квартири у Києві. Для цього тексту я зібрала практичну інформацію про оформлення угоди, пошук житла, роботу нотаріусів, оцінювачів та рієлторів, а також власний досвід проходження всіх етапів програми. Детальніше — у матеріалі «Точки Сходу».

Як працює бронювання коштів та формується черга

З 1 травня в Україні стартувало бронювання коштів за житловими ваучерами для внутрішньо переміщених осіб, які є учасниками бойових дій або мають інвалідність внаслідок війни. Йдеться про переселенців із територій, які наразі перебувають під російською окупацією.

За даними Міністерства розвитку громад та територій України, за програмою вже подали понад 17 тисяч заявок на бронювання коштів. Перший транш фінансування дозволив забезпечити коштами 3 296 людей — на це спрямували майже 6,6 мільярда гривень. У міністерстві повідомляють, що зараз триває робота над залученням додаткового фінансування для продовження програми.

Щоб заявники могли дізнатися своє місце у черзі, міністерство запровадило контакт-центр. Інформацію можна отримати за номером 1545. Для цього потрібно назвати оператору номер житлового ваучера, який відображається в «Дії».

Оператор може повідомити статус ваучера, дату і час подання заявки на фінансування, місце у черзі та кількість заявок, які очікують бронювання перед заявником.

Черга формується автоматично через Реєстр пошкодженого та знищеного майна. Після подання заявки на бронювання коштів через «Дію» система фіксує точну дату і час звернення — саме за цим принципом визначають послідовність фінансування.

Що дозволяє житловий ваучер

Житловий ваучер — це документ, який гарантує фінансування державою придбання житла у межах суми до 2 мільйонів гривень. Його формують після позитивного рішення комісії, а дані вносять до Реєстру пошкодженого та знищеного майна.

Водночас програма має низку обмежень. Ваучер діє протягом п’яти років, а житло, придбане за цією програмою, не можна продавати чи відчужувати упродовж такого ж терміну.

Отримувачі ваучерів можуть придбати квартиру або приватний будинок, інвестувати у будівництво житла. Ще в програмі говорили про можливість внести перший внесок за іпотекою чи погасити частину житлового кредиту, але поки не внесли зміни в законодавство, тож ці послуги по ваучеру нині недоступні.

Також програма дозволяє кільком людям об’єднати ваучери для спільної купівлі житла — тобто подружжя може розраховувати вже на 4 мільйона гривень.

Після резервування коштів людина має 60 днів для укладання договору купівлі-продажу у нотаріуса. У цей час кошти залишаються зарезервованими.

До кого звернутися: роль нотаріуса

Після старту бронювання коштів 1 травня понад три тисячі заявників побачили у «Дії» статус «Зверніться до нотаріуса».

Однак за словами нотаріуса Раїси Мостової, це формулювання вводить людей в оману.

«Нотаріус не “супроводжує” ваш пошук — нотаріус легалізує фінал вашої роботи», — каже вона.

Тож перед зверненням до нотаріуса людина має самостійно або за допомогою рієлтора знайти житло.

За її словами, 60 днів, протягом яких заброньовані кошти, є жорстким дедлайном.

Якщо покупець перебуває у шлюбі, житло, придбане за ваучер, вважається спільною сумісною власністю. Тому для підписання договору обов’язково потрібна нотаріальна згода чоловіка або дружини, навіть якщо ваучер оформлений лише на одного з подружжя. Якщо партнер перебуває за кордоном, це може затягнути процес через необхідність оформлення документів.

За словами Мостової, оформити угоду за державною програмою може будь-який державний або приватний нотаріус, який має доступ до Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Але для ВПО існує важливе обмеження щодо місця оформлення угоди. Через недоступність нотаріальних округів на тимчасово окупованих територіях посвідчити договір можна лише за місцем розташування нерухомості або за місцем реєстрації продавця.

«Не намагайтеся “притягнути” угоду до іншого міста, бо там працює хтось знайомий. У нотаріаті не існує понять “по знайомству”, “по дружбі” », — наголошує нотаріус.

Водночас вона підкреслює, що такі угоди значно складніші за звичайну купівлю-продаж. Окрім стандартних перевірок, нотаріус працює з державними реєстрами, перевіряє арешти, борги, судові рішення, дійсність документів та реєструє угоду в системі РПЗМ.

Нотаріус також радить залучати до угоди адвокатів, які можуть перевірити історію нерухомості, судові спори, можливі борги за комунальні послуги, зареєстрованих мешканців або ризики появи спадкоємців у майбутньому.

Щодо нюансів купівлі новобудов за ваучером, за словами Мостової, придбати можна лише об’єкти, які мають зареєстроване спеціальне майнове право або статус об’єкта незавершеного будівництва. Якщо забудовник продає лише «майнові права» за старими схемами, нотаріус не зможе накласти п’ятирічну заборону на відчуження, а отже угода буде неможливою.

Окремо нотаріус Раїса Мостова звертає увагу на ситуації, коли військовослужбовець перебуває на передовій і не має можливості звернутися до нотаріуса для оформлення угоди. У такому випадку закон дозволяє оформити довіреність через командира військової частини.

Водночас документ має відповідати кільком обов’язковим вимогам: текст довіреності повинен бути надрукованим, а сам документ — містити чіткий перелік повноважень, зокрема право використання житлового ваучера, ініціювання виплат через «Ощадбанк» та «Укрпошту», а також право підпису заяви про накладення п’ятирічної заборони на відчуження житла.

Крім того, така довіреність обов’язково має бути зареєстрована у Єдиному реєстрі довіреностей через органи юстиції.

Які документи потрібні на угоді

Перед оформленням житла за ваучером покупцю та продавцю потрібно підготувати пакет документів.

Від покупця знадобляться паспорт, ІПН, довідка ВПО та свідоцтво про шлюб. Якщо людина перебуває у шлюбі, потрібна також нотаріальна згода чоловіка або дружини на укладення угоди або особиста присутність другого з подружжя. Сам житловий ваучер нотаріус бачить у системі.

Продавець має підготувати паспорт, ІПН, документи на право власності, технічний паспорт на житло та звіт про оцінку майна, зареєстрований у базі Фонду державного майна України. Також потрібні реквізити банківського рахунку IBAN — саме на нього надходитимуть кошти за угодою.

У Києві та області частину довідок нотаріуси можуть отримувати самостійно, зокрема інформацію про відсутність зареєстрованих мешканців у квартирі. В інших регіонах це потрібно уточнювати окремо у нотаріуса.

Окрему увагу нотаріус радить звернути на ситуації, коли власник житла або його чоловік чи дружина перебувають за кордоном. Якщо квартира була придбана у шлюбі, для продажу обов’язково потрібна нотаріальна згода другого з подружжя — навіть якщо власником офіційно записана лише одна людина.

Якщо продавець перебуває за кордоном, він має оформити довіреність на представника в Україні. А якщо за межами країни перебувають і власник, і його чоловік або дружина, тоді потрібні одразу два документи: довіреність від власника та окрема нотаріальна згода другого з подружжя.

Оцінка майна: навіщо вона потрібна

Оцінка майна — один із ключових етапів перед купівлею житла за ваучером, розповідає незалежний експерт-оцінювач Дмитро Когут. Саме вона визначає офіційну вартість нерухомості, яку вказують у договорі купівлі-продажу та від якої рахують податки й інші обов’язкові платежі. Провести таку оцінку можуть лише сертифіковані оцінювачі або компанії, зареєстровані у Фонді державного майна України.

В Україні також можна отримати автоматичну довідку через електронну систему, яка аналізує ринок і характеристики житла. Але для держпрограм частіше використовують повноцінний звіт про оцінку.

Щоб перевірити, чи документ є офіційним, звіт має бути зареєстрований у реєстрі Фонду держмайна та мати спеціальний код, який перевіряє нотаріус.

Для оцінки зазвичай потрібні техпаспорт, документи на право власності та фото житла або виїзд оцінювача на місце. Після цього фахівець аналізує ринок і формує звіт.

У програмі житлових ваучерів оцінку роблять продавці ще до оформлення угоди у нотаріуса — на етапі підготовки документів. Для звичайної квартири процедура зазвичай триває 2–3 дні, а вартість послуги залежить від складності об’єкта та самого оцінювача. За цю послугу також сплачують продавці.

Пропозицій менше, ніж покупців: роль рієлтора

За словами рієлторки Юлії Найдьонишевої-Буренко, яка працює у Києві, після запуску програми попит на житло помітно зріс. Вона пояснює: багато людей раніше не стикалися з такими механізмами купівлі житла, тому навколо програми виник певний ажіотаж.

Найбільший попит зараз — на квартири великої площі на вторинному ринку у сегменті доступного житла. Йдеться переважно про помешкання вартістю від 30 до 60 тисяч доларів. Раніше, каже рієлторки, багато клієнтів не могли дозволити собі таку покупку через нестачу коштів, але після отримання ваучерів активніше вийшли на ринок.

На це відреагували й продавці:

«Якщо раніше людина могла продати квартиру за 45 тисяч, то зараз вона поставить за 50, тому що розуміє, що зможе продати».

За словами рієлторки, продавці розраховують, що покупці, які мають сертифікат або ваучер, зможуть знайти додаткові кілька тисяч доларів для доплати.

Найактивніше житло шукають у безпечніших регіонах та містах із розвиненою інфраструктурою і можливостями для роботи. Серед таких міст рієлторка називає Київ, Львів, Івано-Франківськ, Тернопіль, Вінницю та Хмельницький.

Втім, знайти житло у межах ваучера непросто, адже пропозицій на ринку менше, ніж покупців. Крім того, очікування людей не завжди відповідають бюджету. Рієлторка наводить приклад сім’ї військовослужбовця, яка шукала квартиру у житловому стані без потреби ремонту, адже чоловік через травми не може ним займатися. Вона наразі опрацьовує цей запит.

«Навіть якщо у людини мало грошей, це не значить, що вона готова купити що-небудь», — каже вона.

Покупці часто хочуть або кращий стан житла, або більшу площу, але не мають можливості доплатити.

Окремою проблемою рієлторка називає необізнаність продавців щодо державної програми.

За її словами, покупці зазвичай добре знають процедуру, тоді як власники квартир часто насторожено ставляться до угод із державними коштами. Водночас після детального роз’яснення більшість продавців погоджуються працювати за такою схемою.

«70% продавців погоджуються. Немає такої принципової позиції», — каже вона.

Рієлторські компанії, зазвичай, мають у команді юристів, які супроводжують перевірку документів на нерухомість: аналізують історію квартири, правовстановлюючі документи, можливі судові справи, арешти чи інші ризики.

«Якщо є негативні історії, пов’язані з квартирою, то зазвичай людині не рекомендують її купувати, бо можна мати ризики втрати нерухомості й судової тяганини», — зазначає Юлія.

Скільки доведеться доплатити поза ваучером

Тут я можу поділитися своїм досвідом. Нашій родині не вдалося знайти житло, яке коштувало б до двох мільойнів і задовільнило наш запит, тож ще тисячу доларів ми мусили доплатити власникам самостійно. За словами рієлторки Юлії, продавці зазвичай погоджуються на таку доплату.

Та за її словами, важливим етапом угоди є підписання попереднього договору, коли сторони погоджують усі деталі — від термінів звільнення квартири до того, які речі залишаються у помешканні. Саме на цьому етапі зазвичай передають завдаток, який може становити близько однієї тисячі доларів. У нашому випадку також довелося залишати завдаток і підписувати попередній договір. Нотаріально його не посвідчували, бо це вимагає особисту присутність чоловіка, який є власником ваучера. А він в той день був у дорозі з Краматорська до Києва. Тож, я як дружина, підписала договір від свого імені, який оформили юристи рієлторської компанії.

Окремо рієлторка пояснила, як формується комісія агентів з нерухомості. Зазвичай вона становить від 3 до 5% вартості житла, хоча у деяких випадках може бути й меншою. Якщо в угоді беруть участь два рієлтори — один представляє продавця, інший покупця — вони можуть ділити комісію між собою.

Нотаріус Раїса Мостова також звертає увагу на питання витрат під час оформлення угоди. Покупець має сплатити 1% збору до Пенсійного фонду та частину вартості нотаріальних послуг. Послуги нотаріуса, за словами Мостової, у середньому коштують від 10 до 15 тисяч гривень і зазвичай діляться навпіл між продавцем та покупцем. Додатково продавець оплачує оцінку майна та інші технічні витрати.

Водночас, якщо для покупця ця угода перша в житті, то він може не сплачувати 1% збору до ПФУ. Але через проблеми з архівами БТІ та неможливість перевірити старі записи, особливо на тимчасово окупованих територіях, нотаріуси часто не готові брати на себе відповідальність за таке звільнення.

«Краще сплатити 1% під час угоди, а потім уже через суд повертати кошти», — пояснює вона.

Зараз для родин переселенців, які отримали фінансування, триває найважливіший етап — пошук житла та оформлення угоди. Завершити цей процес потрібно до початку липня, бо сплинуть 60 днів, які дає держава.

Сподіваємося, що матеріал «Точки Сходу» допоможе вам пройти всі етапи програми без зайвих труднощів. Ми щиро бажаємо, аби кожній родині ВПО вдалося знайти свій безпечний дім.

Читайте також: «Водій відкрив двері й сказав: “Випадай”»: вчителька з Вовчанська втратила матір — евакуаційну колону розстріляли

---

---